Principais tipos de Laudos Técnicos que realizamos e seus objetivos:
Laudo de Reforma
O laudo de reforma indica a viabilidade ou necessidade dos serviços de reforma. Normalmente indica um conjunto de laudos mais específicos, a depender de quais intervenções serão feitas na edificação. É muito comum que seja solicitado para reformas em edificações de alvenaria estrutural.
Laudo de Inspeção Predial
Identifica patologias construtivas e estado de conservação da edificação. O nível de detalhamento pode variar de acordo com o objetivo da inspeção, podendo incluir laudos de diferentes disciplinas, como elétrica, hidráulica e outras. Este tipo de laudo pode ser solicitado, por exemplo, na entrega de um imóvel, para verificar se o locatário não causou danos ao mesmo.
Laudo Estrutural
Este laudo identifica características diretamente relacionadas à estrutura da edificação; pode ser solicitado durante a execução da estrutura, caso sejam identificadas anomalias nos ensaios de compressão ou processo executivo, ou após a execução, se houver o aparecimento de trincas, recalque diferencial ou intenção de reforma.
Caso seja necessária uma avaliação prévia à execução da estrutura, pode-se considerar o serviço como uma revisão de projeto.
Laudo Cautelar de Vizinhança
O laudo cautelar, também conhecido como laudo de vistoria de vizinhança ou simplesmente laudo de vizinhança, normalmente é utilizado como forma de se proteger de possíveis alegações sobre danos que sua obra tenha causado às edificações vizinhas.
A NBR 12722 traz a vistoria preliminar como uma etapa da fase de planejamento do empreendimento / estudos preliminares, conforme segue.
Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:
- Planta de localizaçãode todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;
- Relatório descritivocom todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados, devendo haver cópia à disposição deles.
Laudo Elétrico
Identifica características diretamente relacionadas ao sistema de alimentação e distribuição elétrica. Pode ser requisitado para verificar a possibilidade de uso ou instalação de determinados equipamentos elétricos, reforma ou contratação de seguro contra danos elétricos.
Laudo de Acessibilidade
A acessibilidade em edificações é exigida em instituições públicas em todo o Brasil e no comércio, a depender das exigências de cada prefeitura. Para garantir que uma edificação é acessível, é necessário o Laudo de Acessibilidade averiguando as condições da edificação.
Também pode ser utilizado como forma de atrair interessados na compra de um imóvel, pois a acessibilidade, assim como a sustentabilidade, vem se tornando um diferencial cada vez mais importante nos empreendimentos.
# Qual a Importância do Laudo Técnico? #
O laudo técnico pode ser necessário em uma desapropriação, inventário, renovatória ou revisional de aluguel, avaliação de imóvel, sendo especialmente comum em incidentes em questões que envolvam edificações e a construção civil no geral.
O documento é de extrema importância em processos judiciais, visto que é o meio que o juiz, leigo em questões de engenharia, utiliza para tomar decisões.
Também pode ser utilizado como prática preventiva na execução de obras, visando a garantia de que os problemas sejam previamente identificados e solucionados antes que o custo e o prazo para tais modificações se tornem inviáveis.
Em outras circunstâncias, quando o laudo técnico é solicitado uma perícia fora do âmbito jurídico, denominada perícia extrajudicial, em que o contratante solicita ao responsável técnico a elaboração de um parecer técnico, isto é, solicita o ponto de vista técnico de um especialista sobre o assunto em questão.
O laudo técnico também é solicitado na contratação de seguros residenciais, para definição do valor da apólice, além de verificar a segurança dos sistemas do imóvel e adequação com Normas Técnicas e legislações.
O que é Parecer Técnico?
O Parecer Técnico de engenharia civil é um documento emitido por um Engenheiro Civil, de preferência com especialização sobre o objeto em análise, que constata através de documentos, análises e vistorias “in loco” as condições de uma edificação ou de um serviço, reconhecendo suas características relevantes.
Dessa forma, podemos dizer que o Parecer Técnico é a concretização escrita da opinião do profissional, baseada em inspeções, análises e conhecimento técnico, sobre determinado tópico.
A NBR 13752 define parecer técnico como: Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
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Auto Vistoria Predial
O que é Auto Vistoria Predial?
É uma inspeção predial realizada por profissional ou empresa legalmente habilitados, com o objetivo de avaliar o estado geral da edificação no que diz respeito à sua conservação, estabilidade e segurança. O profissional atua como uma espécie de “clínico geral” da edificação, fazendo um diagnóstico geral e recomendando, quando for o caso, exames complementares, execução das medidas reparadoras, que poderão envolver profissionais com diferentes especializações.
O que deve ser vistoriado?
O que exatamente precisa ser vistoriado será definido pelo profissional contratado conforme as especificidades de cada edificação. Ele, como profissional qualificado e legalmente habilitado, saberá definir o que terá que vistoriar para atestar as condições de toda a edificação no que diz respeito à conservação, estabilidade e segurança.
Os responsáveis pelos imóveis devem ficar atentos às conclusões do laudo para que estas se refiram a toda a edificação, aí incluídas as partes comuns, autônomas, cobertas, descobertas, fachadas etc. Para auxiliar essa checagem, vá até o CHECKLIST para saber os principais sistemas construtivos que devem ser inspecionados, assim como os aspectos que minimamente devem ser verificados em cada um desses sistemas.
Como posso saber quem é o responsável de um imóvel?
De acordo com o § 2º do artigo 1º da Lei Complementar nº 126/2013, “entende-se por responsável pelo imóvel para os efeitos desta Lei Complementar o condomínio, o proprietário ou o ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme o caso”.
Que tipo de profissional deve ser contratado pelo responsável do imóvel para realizar a vistoria?
A vistoria técnica deverá ser efetuada por Engenheiro, Arquiteto e Urbanista ou empresa legalmente habilitada nos seus respectivos Conselhos Profissionais (CREA-RJ ou CAU/RJ).
Em qualquer trabalho contratado, deve-se exigir o número do registro profissional e a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do Engenheiro ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do Arquiteto.
Autovistoria é uma tarefa multidisciplinar?
As vistorias nas edificações serão realizadas por equipe multidisciplinares ou não, dependendo do tipo da edificação e da complexidade dos sistemas construtivos existentes. O número de profissionais envolvidos na Inspeção Predial e a complexidade da edificação definem o nível de inspeção a ser realizada, que pode ser classificada em:
Nível 1: Edificações mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe multidisciplinar. Exemplificando: casas, galpões, edificações com até 3 pavimentos, lojas etc. Profissionais: Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro Civil.
Nível 2: Edificações residenciais e comerciais sem sistemas construtivos complexos como climatização, automação, elevador etc. Deverá possuir equipe multidisciplinar. Profissionais: Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro Civil, além do Engenheiro Eletricista. Se for necessário o Engenheiro de Segurança do Trabalho deverá atuar.
Nível 3: Edificações complexas, onde há sistema de manutenção implantado conforme a ABNT NBR 5674 (Manutenção de Edificações). Deverá possuir equipe multidisciplinar. Profissionais: Arquiteto e Urbanista ou Engenheiro Civil, Engenheiro Eletricista, Engenheiro Mecânico e Engenheiro de Segurança do Trabalho.
Quais imóveis devem obrigatoriamente realizar Autovistoria?
Todos os imóveis existentes, excetuando:
– Edificações residenciais unifamiliares e bi-familiares;
– Todas as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “Habite-se”;
– Edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m2;
– Edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social (AEIS).
Onde e como saber quais áreas estão classificadas como de “Especial Interesse Social”?
As consultas sobre Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) devem ser feitas junto à Prefeitura de seu município.
As edificações não residenciais com área construída igual ou superior a 1.000m2 deverão proceder à Autovistoria (exemplo: galpões, escolas, hospitais, shopping centers etc.)?
Sim, a não ser que esteja nos primeiros cinco anos após a concessão do “Habite-se” ou situada em Áreas de Especial Interesse Social.
Um prédio (condomínio) de quatro andares, com área inferior a 1.000m2, também tem que apresentar um laudo de Autovistoria?
Sim. De acordo com o disposto no § 2º do art. 1º do Decreto nº 37.426/2013, estão desobrigadas a realizar a Autovistoria as edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a 1.000m².
Ou seja, para a edificação estar isenta as duas condições têm que estar atendidas, cumulativamente.
Os condomínios de casas também terão que fazer a Autovistoria?
As casas, edificações unifamiliares, mesmo em condomínio, estão isentas da obrigação.
Quanto às edificações situadas fora do município do Rio de Janeiro, deve-se verificar, inicialmente, se existe lei de âmbito municipal disciplinando a Autovistoria.
No Estado do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei nº 6.400/2013, determinando a obrigatoriedade da realização da Autovistoria, cabendo ao município a responsabilidade pela elaboração do modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).
A partir do quinto ano após o “Habite-se”, é obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas, em que a decisão sobre que profissional ou empresa vai realizá-las cabe ao responsável pelo imóvel.
Qual o prazo para comunicação da vistoria técnica?
De acordo com o disposto no art. 1º do Decreto nº 37.426/2013, no Município do Rio de Janeiro, a Autovistoria deve ser realizada com intervalo máximo de 05 anos.
Quanto aos demais municípios, deve-se verificar, inicialmente, se existe lei de âmbito municipal disciplinando a Autovistoria. No Estado do Rio de Janeiro, está em vigor a Lei nº 6.400/2013, que estabelece a obrigatoriedade de Autovistoria a cada 10 anos nos edifícios com menos de 25 anos de vida útil, a contar do “habite-se”, e a cada 05 em edifícios com mais de 25 anos de vida útil. Cabe ao município a responsabilidade pela elaboração do modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP).
Quais as consequências caso o condomínio não realize a Autovistoria no prazo assinalado?
Estará sujeito à notificação e a multas previstas no § 1º do artigo 4º da Lei Complementar nº 126/2013, e também pode ser responsabilizado civil e criminalmente por danos que a falta de reparos ou de manutenção da edificação venha a causar a moradores ou terceiros.
Como será calculada a multa para os casos de não cumprimento?
No município do Rio de Janeiro, de acordo com o disposto na Lei Complementar nº 126/2013, será cobrada ao responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR (Valor Unitário Padrão Residencial) ou cinco VC (Valor Unitário Padrão Não Residencial), estabelecido para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do IPTU, nas seguintes infrações:
- pela não realização da vistoria técnica no prazo determinado;
- pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições adequa- das, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
- pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em condições adequadas de uso.
As multas serão aplicadas enquanto não for cumprida a obrigação, e a soma dos valores das multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado para efeito de cálculo do IPTU.
